Il primo temporale serio e la mattina dopo c’e' la macchia sul soffitto della camera. Qui i mesi in cui scende piu' acqua sono novembre, maggio e ottobre, in quest’ordine: gennaio e febbraio sono i piu' asciutti. Due cose da sapere subito. La prima e' che nella prima mezz’ora conta mettere in sicurezza, non capire da dove entra. La seconda e' che se abiti in condominio chi paga non dipende da che piano stai, ma da cosa hai sopra la testa.
Cosa faccio nella prima mezz’ora?
Prima le persone, poi le cose. Se dal soffitto scende acqua in quantita' e senti il cartongesso o l’intonaco gonfiarsi, fai uscire tutti da sotto e non startene li' a guardare: un controsoffitto zuppo viene giu' tutto insieme, e non si buca per farlo scolare. Poi la corrente: se l’acqua passa vicino a un punto luce, a una presa o al quadro, stacca l’interruttore di quella zona prima di toccare qualunque cosa, e non accendere le luci per vedere meglio. Acqua e corrente insieme non si valutano a occhio, e un lampadario che si e' riempito d’acqua non si tocca e non si svuota. Se il quadro e' bagnato, o non riesci ad arrivarci stando all’asciutto e con le mani asciutte, non toccarlo: chiama un elettricista e lascia perdere il resto. Solo dopo sposta quello che si rovina e metti un secchio, con uno straccio dentro cosi' non schizza.
Poi fai due foto col telefono, una da lontano e una da vicino, e guarda l’ora. Sembra una sciocchezza ed e' la cosa che vale di piu' dopo: fra un mese, quando si discute di chi paga, quelle foto con la data sono la prova migliore di quando e' cominciato e di quanto era grande.
Una cosa non si fa: salire sul tetto. Non sotto la pioggia, non col tetto bagnato, non per dare un’occhiata. Una tegola bagnata o una guaina viscida non perdonano, e su una copertura si sale con l’attrezzatura giusta e con qualcuno che resta a terra.
Il tetto e' mio o del condominio?
Per il codice civile i tetti e i lastrici solari sono parti comuni dell’edificio. C’e' un’eccezione che conta: lo sono se non risulta il contrario dal titolo, cioe' se il rogito o il regolamento di condominio non dicono un’altra cosa. Prima di discutere, quindi, vale la pena leggere cosa c’e' scritto li' dentro: nella maggior parte dei casi conferma, ma non e' automatico.
Chi paga, se sono in condominio
Qui bisogna distinguere, perche' si fa una gran confusione e la confusione costa.
Se sopra di te c’e' un tetto a falde, quello spiovente classico, ed e' parte comune, la riparazione si divide fra tutti i condomini in proporzione ai millesimi. Nessuno paga di piu' perche' abita all’ultimo piano, salvo che il regolamento di condominio dica diversamente.
Se invece sopra c’e' un lastrico solare o una terrazza a livello di uso esclusivo, cioe' una superficie piana che fa da copertura al palazzo ma che usa una persona sola, allora vale un’altra regola: un terzo della spesa lo paga chi ne ha l’uso esclusivo, due terzi li pagano gli altri. E attenzione a quel "gli altri": sono i condomini che hanno casa sotto a quel lastrico. Se il lastrico copre l’intero edificio, pero', sono tutti.
Sui danni, cioe' sul soffitto da rifare in casa tua, le Sezioni Unite della Cassazione hanno messo il punto nel 2016: rispondono insieme chi ha l’uso esclusivo del lastrico, perche' ne e' il custode, e il condominio, perche' quel lastrico fa da copertura e l’amministratore deve controllarlo. E la divisione segue di regola lo stesso criterio, un terzo e due terzi.
Quindi no: non e' vero che l’ultimo piano paga tutto da solo, e non e' vero neanche il contrario, che paga sempre il condominio. Conta una cosa sola, se quella copertura ha un uso esclusivo o no.
La macchia e' in camera, ma il buco dov’e'?
Quasi mai sopra la macchia. L’acqua entra in un punto, cammina sul massetto o lungo una trave e scende dove trova la prima via, che puo' essere a metri di distanza. Per questo cercare il buco guardando il soffitto dal basso non porta da nessuna parte, e per questo non ha senso rifare l’intonaco finche' non si e' chiusa la strada dell’acqua: lo rifai e in primavera torna uguale.
I punti da cui parte piu' spesso sono sempre gli stessi: la scossalina o il bordo dove il tetto incontra il muro, il camino e i suoi raccordi, le converse fra due falde, le tegole smosse dal vento, e piu' di tutti i pluviali e i canali di gronda pieni di foglie, che in autunno si intasano e fanno tracimare l’acqua proprio contro il muro. Prima di pensare al peggio, vale sempre la pena guardare se la gronda e' libera.
E nel frattempo, si puo' fare qualcosa?
Si', e si chiama provvisorio: si ferma l’acqua adesso e si ripara quando smette di piovere e la copertura e' asciutta e praticabile. Una riparazione definitiva sotto il temporale non si fa: si ferma l’acqua e si torna quando la copertura e' asciutta. Nel frattempo, se sei in condominio, avvisa per iscritto l’amministratore, anche solo con un messaggio: serve a mettere nero su bianco da che giorno il problema era noto.
Veniamo a vedere, e l’uscita non si paga: ne' il sopralluogo ne' il preventivo. Se hai una perdita adesso a Rho o qui intorno, mandaci una foto del soffitto e una della gronda: scrivici su WhatsApp o chiamaci al 338 890 8229: quella foto dice gia' meta' delle cose. Nella pagina delle manutenzioni trovi cosa facciamo.